Boligejerne afdrager stadig mindre på deres realkredit­gæld

På trods af at boligejerne siden efteråret 2023 har øget deres gæld med afdrag, så de nu både afdrager på mere realkreditgæld og på en større andel af deres samlede realkreditgæld, afdrager boligejerne altså samlet set mindre pr. lånt realkredit-million. Andelen af boligejernes samlede realkreditgæld som er med afdrag, var 52,6 pct. ved udgangen af 2024. Trods stigningen siden efteråret 2023 er det fortsat en del lavere end i 2020, hvor andelen senest toppede omkring de 55 pct.

Højere renter, længere restløbetid, lavere afdrag

Siden rentestigningerne tog fart i 2022, er den gennemsnitlige rente på boligejernes realkreditgæld med afdrag tredoblet med en stigning på 1,8 procentpoint. Rentestigningen har isoleret set betydet, at de ordinære afdragsbetalinger på boligejernes gæld er reduceret med 20 pct.¹ Det skyldes, at ydelsen på boligejernes realkreditlån med afdrag består af rente- og bidragsbetalinger samt ordinære afdrag. Når rentebetalingen stiger, vil afdragsprofilen på gælden typisk blive mere stejl. Det betyder, at afdragsbetalingerne i begyndelsen af lånets løbetid er lavere og udgør en mindre del af ydelsen end ellers.

Højere renter betyder samtidig, at længden på realkreditgældens restløbetid får en større betydning for, hvor meget der betales i afdrag. Det skyldes, at realkreditlån med afdrag typisk er annuitetslån, hvor afdragsbetalinger udgør en mindre del af ydelsen i begyndelsen af lånets løbetid og stiger, i takt med at restløbetiden falder. Ved udgangen af 2024 var den gennemsnitlige restløbetid på boligejernes realkreditgæld med afdrag 23 år og 10 måneder. Restløbetiden har været nogenlunde stabil de seneste 5 år og har kun varieret med 5 måneder.² Den stabile restløbetid er udtryk for, at det naturlige fald i restløbetiden, i takt med at tiden går, stort set er blevet opvejet af især nye og omlagte realkreditlån med længere restløbetid og lån, hvor restløbetiden er blevet forlænget fx i forbindelse med rentetilpasning.

Ikke alle boligejere afdrager mindre

Der er en tæt sammenhæng mellem boligejernes låntyper, og hvor meget de betaler i ordinære afdrag. Mange boligejere med variabelt forrentede lån har fået en ny og typisk højere rente på deres lån, hvis det er blevet rentetilpasset siden 2022. Disse boligejere betaler nu betydeligt mere i rente på deres lån end før. For mange boligejere betyder det samtidig, at de betaler mindre i afdrag.³

Boligejerne med fastforrentede lån er derimod sikret en fast rente over hele lånets løbetid. De, som har fastholdt deres lån, vil derfor ikke have mærket konsekvenserne af de stigende renter for størrelsen på deres ordinære afdrag. 

Boligejerne, som har omlagt deres fastforrentede lån, vil derimod typisk have fået en højere rente og som konsekvens heraf betale mindre i afdrag end før omlægningen. Har boligejerne i forbindelse med omlægningen forlænget restløbetiden på gælden eller nedbragt restgælden, vil det isoleret set også medvirke til, at de ordinære afdrag bliver mindre.

Ekstraordinær nedbringelse af restgæld

Boligejerne kan altså vælge at nedbringe deres realkreditgæld ekstraordinært i forbindelse med låneomlægning eller via ekstraordinære afdrag. Omfanget af ekstraordinære afdrag er dog forholdsvis begrænset sammenlignet med de ordinære afdrag. Dog har det højere renteniveau de seneste år gjort det mere attraktivt for boligejerne at afdrage ekstraordinært på deres realkreditgæld og på den måde reducere deres rentebetalinger. I 2024 blev der i gennemsnit afdraget 1.850 kr. ekstraordinært pr. lånt realkredit-million, mod 800 kr. i 2020.

Renteudviklingen har gennem låneomlægninger af fastforrentet realkreditgæld haft større betydning for ekstraordinær nedbringelse af restgælden – dvs. gennem indfrielse af lån væsentligt under kurs 100 og optagelse et nyt lån med en lavere restgæld. Særligt i 2022 og 2023 valgte en del boligejere at nedbringe deres restgæld i forbindelse med låneomlægning. Nedbringelsen svarer til henholdsvis 12.400 kr. i 2022 og næsten 8.000 kr. i 2023 pr. lånt realkredit-million.