Et boligmarked i to tempi

Siden 2023 har boligmarkedet i Danmark været præget af moderat fremgang efter en årrække med store stød til økonomien og boligpriserne. Stigende indkomster og faldende renter har løftet boligpriserne, og samtidig lægger boligkøberne generelt større udbetalinger.

I og omkring København er boligpriserne dog steget markant mere end i resten af landet. Det skal ses i lyset af, at byggeriet af nye boliger er aftaget i København, mens befolkningsfremgangen er fortsat, primært drevet af indvandring. Boligkøberne i København ligger samtidig højere i indkomstfordelingen end tidligere og kommer også med større udbetalinger end i resten af landet. Det afspejler øget konkurrence om de relativt få ejerboliger i hovedstadsområdet og dermed de høje prisstigninger. Købspriserne er samtidig steget mere end indkomsterne, især i hovedstaden, og førstegangskøbere har i stigende grad udbetalinger, der overstiger deres opsparing, hvilket kan afspejle økonomisk støtte fra fx forældre.

Kraftigt stigende boligpriser kan adresseres ved at øge udbuddet eller reducere efterspørgslen. Det er uhensigtsmæssigt, på den ene eller anden måde, at øge efterspørgslen yderligere ved at forbedre adgangen til boligmarkedet for nogle eller alle.

Høje boligprisstigninger kan forstærke forventningerne om yderligere prisstigninger, hvilket kan føre til en selvforstærkende udvikling, hvor priserne stiger endnu mere. Forventningerne til fremtidige boligprisstigninger er dog ikke steget væsentligt det seneste år trods de højere prisstigninger. På den anden side er førstegangskøbernes boligovervejelser i stigende grad præget af forventninger om fremtidige boligprisstigninger.

Prisudviklingen spreder sig typisk fra de største byer til resten af landet. Det er en stabiliserende mekanisme, der fungerer som ventil for de områder, hvor efterspørgslen stiger mest. Men på den måde kan en uhensigtsmæssig regional udvikling også blive en national udfordring, hvis der spreder sig en generel overoptimisme omkring de fremtidige boligpriser.

Boligkøbernes gældsfaktor har været stabil siden finanskrisen, og boligkøberne er blevet mere økonomisk robuste. Det skal ses i lyset af en række målrettede tiltag omkring boligkøbernes finansiering, der er blevet implementeret i årene efter finanskrisen. I første halvår af 2025 har kreditvæksten fortsat været afdæmpet trods de høje boligprisstigninger – også i hovedstaden. Der kan dog være en betydelig forsinkelse, fra en købsaftale underskrives, til finansieringen optræder i data for de allerseneste bolighandler.  

Husholdningernes økonomiske fremtidsudsigter er for nuværende præget af pessimisme med både forbrug og låntagning, der vokser langsommere end indkomsterne. Men der er stadig forhold, der kan få udviklingen til at accelerere, hvis boligprisvæksten fortsætter, og pessimismen aftager. Fortsat stigende boligpriser øger friværdien og kan, fx i kombination med gradvist faldende renter, føre til øget forbrug og kreditvækst.

Boligprisudviklingen i og omkring København kalder derfor på fortsat opmærksomhed. Hvis de markante prisstigninger fortsætter, og en selvforstærkende dynamik spreder sig til resten af landet, stiger risikoen for makroøkonomiske ubalancer, hvilket også kan udfordre den finansielle stabilitet.

Det danske boligmarked har overordnet været i fremgang siden begyndelsen af 2023. Priserne på enfamiliehuse på landsplan er steget moderat i takt med stigende indkomster hos danske husholdninger og fald i renterne, mens ejerlejlighedspriserne er steget i et hurtigere tempo. Udviklingen kommer på bagkant af nogle år med store stød til økonomien, som har givet væsentlige udsving i boligpriserne.¹ Mens udviklingen på landsplan har været moderat, har prisstigningstakterne i Region Hovedstaden og især på ejerlejlighedsmarkedet i København² været højere, se figur 1 og 2. Der er dermed fortsat tegn på, at boligmarkedet opererer i to tempi, når der skelnes mellem hovedstaden og resten af landet. Det har været den generelle tendens de seneste 25 år, om end forskellen har været særligt tydelig de seneste 1-2 år.³

Udviklingen på det københavnske ejerlejlighedsmarked er også iøjnefaldende, når den sammenlignes med udlandet. Prisstigningstakten det seneste år i København er højere end på ejerlejlighedsmarkederne i mange andre storbyer, se figur 3. Denne udvikling giver anledning til en vis opmærksomhed omkring prisudviklingens holdbarhed, men i absolutte termer er prisniveauet i København imidlertid ikke højere end i mange andre europæiske hovedstæder, se figur 4.

For at forstå boligprisudviklingen er det essentielt med en forståelse af de faktorer, der driver markedet. Boligpriserne afspejler forholdet mellem udbud og efterspørgsel på boligmarkedet. Udbuddet af boliger forstås i denne sammenhæng som det samlede antal boliger, boligmassen, som udvikler sig langsomt, da det tager tid at planlægge og bygge boliger. På kort sigt er det derfor i overvejende grad efterspørgslen, som bestemmer boligprisudviklingen.

Sammenhængen mellem udviklingen i boligpriser og forholdet mellem udbud og efterspørgsel gælder, uanset hvilke forhold der har ført til det aktuelle boligprisniveau. Høje boligpriser kan derfor adresseres enten ved at øge udbuddet eller reducere efterspørgslen. I en situation, hvor boligpriserne vurderes at være for høje, er det med andre ord uhensigtsmæssigt at øge efterspørgslen yderligere, fx ved at give enkeltgrupper bedre muligheder for at købe en bolig givet det aktuelle boligprisniveau, da det også blot vil øge boligpriserne yderligere.⁴

Få ejerboliger i København sammenlignet med resten af landet

På trods af den langsomme tilpasning af boligudbuddet har sammensætningen og udviklingen i boligmassen en væsentlig betydning for prisudviklingen på boligmarkedet. Gennem byggeriet af nye boliger øges antallet af boliger, og det større udbud vil være med til at reducere efterspørgslen på den eksisterende masse. Forskellige boligtyper fungerer i et vist omfang som substitutter, fx kan en stigning i antallet af lejeboliger godt trække noget efterspørgsel ud af markedet for ejerboliger.

Der har de seneste 10 år været relativt høj aktivitet i byggeriet. Men byggeriet af etageejendomme er de seneste år stilnet af, hvor fx færdiggjort byggeri i København toppede i 2019, se figur 5.⁵ På tværs af landet var der en markant nedgang i byggeriet i 2022, bl.a. som følge af stigende priser på materialer til byggeri – herunder energi. Efter en genrejsning af byggeaktiviteten i 2023, har der været en afmatning flere steder i landet, men især i København. Det afspejler bl.a. svingende inputpriser i byggeriet og derefter stigende renter, der sænker incitamentet til at bygge nyt. Afmatningen i byggeriet bidrager til at holde boligpriserne oppe, så længe efterspørgslen efter flere boliger er til stede. 

På trods af at der er blevet bygget nye boliger i og omkring København i de senere år, så er det i København en relativt lille andel af boligmassen, der består af ejerboliger sammenlignet med andre dele af landet, se figur 6. Det betyder, at det er en relativt lille del af boligmassen, som skal absorbere et eventuelt efterspørgselsstød efter boliger på kort sigt, og stødet vil derfor sætte sig relativt mere i priserne. Samtidig er det en del af befolkningen med en relativt høj indkomst, se figur 7. Det bidrager til en skærpet konkurrence om de eksisterende ejerboliger og fører dermed til højere boligpriser end i andre dele af landet.

Fundamentale faktorer har løftet boligefterspørgslen de seneste år

På efterspørgselssiden påvirkes boligmarkedet af udviklingen i fundamentale konjunkturelle og strukturelle faktorer samt af forventningerne til disse. De konjunkturelle faktorer er fx indkomst, renter og inflation, mens faktorer som regulering, skatter og demografi i højere grad påvirker den strukturelle efterspørgsel. Ændringer i efterspørgslen kommer bl.a. til udtryk ved udsvingene i handelsaktiviteten, se figur 8.

Over de seneste fem år har boligmarkedet været påvirket af en række stød. Først medførte coronapandemien i 2020 en markant øget boligefterspørgsel, bl.a. som følge af øget hjemmearbejde og undertrykt forbrug. Efterfølgende medførte stigende inflation, og heraf højere renter, at både købekraften blev udhulet, og det blev dyrere for boligkøbere at optage lån, hvormed handelsaktiviteten faldt.⁶ Sidenhen er indkomsterne i kroner og ører dog steget væsentligt. Den udvikling har i store træk vedrørt udviklingen i boligefterspørgslen i hele landet. Siden slutningen af 2022 er handelsaktiviteten steget støt, i takt med at husholdningernes indkomster er steget, og renterne er faldet lidt igen, se figur 9.

Indvandring er med til at løfte boligefterspørgslen i København

Befolkningsvæksten i København har været relativt høj siden slutningen af 00’erne, se figur 10. Det er med til at øge boligefterspørgslen, om end udviklingen også til dels har været muliggjort af byggeriet af nye boliger.

Over de seneste år har en stigning i nettoindvandringen sammen med et vedvarende højt fødselsoverskud holdt befolkningsvæksten i København oppe på trods af nettofraflytning til andre dele af landet. Det indikerer, at den demografiske udvikling, herunder især indvandring, de seneste år har forøget boligefterspørgslen i København og dermed været medvirkende til boligprisstigninger. Alle dele af indvandringen skubber til boligefterspørgslen, også selvom de immigrerede ikke nødvendigvis køber en bolig.⁷ Indvandring med henblik på at varetage jobs med høje indkomster vil dog skubbe mest til udviklingen.

Stigende indkomster understøtter stigende boligpriser

Indkomstudviklingen er en af faktorerne bag udviklingen i boligpriserne. I de seneste år har højere nominelle lønstigninger – især på bagkant af høj inflation – sammen med stigende beskæftigelse ført til, at husholdningernes samlede indkomst er steget hurtigere end i de foregående årtier, se figur 11. Det er med til at øge boligefterspørgslen og derigennem boligpriserne i kroner og ører. Husholdningernes reale indkomster er også steget, og for de fleste er realindkomsten tilbage på niveau, fra før inflationen steg kraftigt. Købekraftsniveauet ligger dog fortsat under den forudgående trend.⁸

Mens den overordnede udvikling i indkomsterne driver boligefterspørgslen, er det specifikt forhandlingen mellem boligkøbere og -sælgere, der ender med at bestemme priserne på boligmarkedet. Derfor er det relevant at se på indkomstudviklingen blandt boligkøberne, der kan adskille sig fra udviklingen i økonomien som helhed. Dette skyldes dels, at boligkøbere allerede i udgangspunktet udgør en selekteret gruppe, og dels at der kan ske en løbende selektion, så købersammensætningen ændrer sig over tid. Selektionen kan være en reaktion på udviklingen i boligpriser eller skyldes øvrige forhold, såsom længere forventet levetid eller skift i husholdningssammensætningerne, fx ændringer i andelen af singlehusstande.

De faktiske boligkøberes indkomst er steget en smule mere end resten af befolkningen over de seneste 25 år, se figur 11. Samtidig er boligkøbere placeret i den høje ende af indkomstfordelingen – et mønster, der er blevet endnu mere udtalt de seneste årtier, se figur 12. I hovedstadskommunerne er udviklingen endnu mere udpræget. Den højere indkomst over de seneste 25 år stemmer også overens med, at købernes gennemsnitsalder er steget, og at andelen af singlehusstande blandt boligkøberne i hele landet samtidig er faldet.⁹

Boligkøbere køber dyrere boliger i forhold til deres indkomster

Boligefterspørgslen løftes af stigende indkomster – men også af andre faktorer. Købspriserne har dermed kunnet stige mere end købernes indkomster, se figur 13. Den stigende forskel mellem købspriser og indkomster har været mest udtalt i hovedstadskommunerne, hvor boligpriserne også er steget mest. I den resterende del af landet har udviklingen i forholdet mellem købspriser og indkomster været mere afdæmpet, i tråd med den mere moderate boligprisudvikling. Købspriserne relativt til indkomsterne blandt førstegangskøbere har omtrent fulgt udviklingen blandt de øvrige købere. Særligt siden 2018 har førstegangskøberne i hovedstadskommunerne dog købt billigere boliger relativt til deres indkomster sammenlignet med flergangskøberne, der sælger en anden bolig i forbindelse med købet.

Ved boligkøb kreditvurderes husholdningerne bl.a. ud fra, hvor stor en andel af deres disponible indkomst der samlet set vil gå til boligrelaterede udgifter, herunder primært til finansiering og skat. Denne faktiske boligbyrde kan beregnes for hver boligkøber baseret på detaljerede mikrodata. Den faktiske boligbyrde for enfamiliehuse har været let nedadgående siden 2009, hvor data blev tilgængelige. For ejerlejligheder i København har boligbyrden derimod været stigende de seneste par år, se figur 14. For at kunne sammenligne boligbyrder de seneste år med boligbyrder før finanskrisen er det nødvendigt at beregne en stiliseret boligbyrde, der afspejler de samlede boligomkostninger ved en fuldt belånt gennemsnitlig bolig i forhold til den gennemsnitlige disponible indkomst på landsplan, se figur 14. Den stiliserede boligbyrde er over en længere årrække generelt steget mere end den faktiske boligbyrde i København. Det kan afspejle en ændret sammensætning af købere, hvor det i stigende grad er købere med høje indkomster, der køber bolig i København, også jf. tidligere. Derudover afspejler den faktiske boligbyrde sammensætningseffekter, fx relateret til valg af bolig og belåningsgrad.

De høje boligbyrder i København er ikke ensbetydende med, at boligpriserne er overvurderede. Fx kan en øget præference for at bo i hovedstadsområdet skubbe til forholdet mellem udbuddet af boliger og efterspørgslen efter dem, så boligpriserne løftes for at opnå ligevægt på boligmarkedet.  

Stigende udbetalinger er forbundet med stigende boligpriser

En medvirkende faktor til boligprisudviklingen er boligkøbernes udbetalinger, der i 2024 var betydeligt større end tidligere, både målt relativt til indkomst og boligens pris. Siden finanskrisen har udbetalingerne været støt stigende og udgjorde i 2024 omkring en typisk årsindkomst for boligkøberne i hovedstadskommunerne, se figur 15 og 16.¹⁰ Udbetalingen kan komme fra opsparede midler, salg af tidligere bolig eller fra andre kilder, herunder mest oplagt lån og overførsler fra nær familie. Højere udbetalinger er dels en konsekvens af stigende boligpriser, men udbetalingerne kan også bidrage til prisudviklingen, særligt for boligkøbere, der måtte være begrænsede af udbetalingskravet.¹¹ Udbetalingerne er særligt høje i hovedstadskommunerne, og de er på tværs af geografi højere for flergangskøbere end for førstegangskøbere. Det er samtidig bemærkelsesværdigt, at mens den typiske førstegangskøber i 2006 slet ikke foretog nogen udbetaling, så svarede udbetalingen for den typiske førstegangskøber i 2024 til omkring 25 pct. af deres årsindkomst.

Flergangskøbernes relativt højere udbetalinger skal ses i lyset af, at de generelt er mere formuende end førstegangskøbere. Dette kan i nogen grad forklares af, at flergangskøbere er ældre og dermed har haft flere år til at spare op. Forskellen skyldes dog i høj grad også, at flergangskøberne har oplevet værdistigninger på deres tidligere bolig, som de har kunnet realisere og bruge som udbetaling på den nye bolig. Størstedelen af flergangskøbernes udbetalinger består af friværdi, herunder bl.a. fra salg af eksisterende bolig, se figur 17.

Førstegangskøberne har typisk udbetalinger, der overstiger deres formue

Førstegangskøbernes stigende udbetalinger de senere år indikerer, at det er en gruppe af købere, som i stigende grad har større formue til rådighed forud for boligkøb. Dette kan afspejle flere forhold; herunder bl.a. sammensætningseffekter i gruppen af førstegangskøbere, der fx generelt har højere indkomster. Det kan også afspejle en øget tendens til at opspare forud for købet – en adfærd, der isoleret set vil kunne bidrage til en lavere forbrugskvote.

For mange førstegangskøbere kan faldet i deres likvide formue imidlertid ikke forklare hele udbetalingen ved boligkøb, se figur 18. Udbetalingen overstiger med andre ord faldet i den likvide formue, som køberne har i året for bolighandlen. Mens noget af denne diskrepans kan være udtryk for målefejl, så er den for flere købere af en væsentlig størrelse, hvor det i stedet kan afspejle, at der er tale om lån eller gaver fra fx forældre, se boks 2.¹² I gennemsnit er omkring 40-50 pct. af førstegangskøbernes udbetalinger uforklaret efter at have taget højde for ændringen i deres egne likvide formuer. Givet de stigende boligpriser og udbetalinger indikerer dette, at omfanget af økonomisk støtte, som førstegangskøberne modtager, også er stigende – målt i kroner og ører.

Boligprisudviklingen skal forstås med afsæt i udviklingen af udbuddet og efterspørgslen på boliger. Over længere perioder er det udviklingen i fundamentale faktorer, såsom antallet af boliger, indkomsterne og finansieringsmuligheder, herunder renterne, som er afgørende for, hvor boligpriserne bevæger sig henad. I nogle perioder kan der imidlertid være risiko for, at boligprisudviklingen afviger fra det, som de fundamentale faktorer under et kan forklare.

Boligmarkedet er kendetegnet ved i overvejende grad at være handel med brugte og meget forskelligartede boliger. Samtidig er alle boligkøbere forskellige, hvad angår præferencer og økonomi. Da det samtidig er omkostningsfyldt at købe og sælge bolig – både i tid og penge – er der en høj grad af friktion på boligmarkedet. Det betyder, at der let kan opstå små afvigelser i den faktiske boligprisudvikling og den udvikling, som de fundamentale faktorer helt isoleret set ville tilsige. 

Der kan imidlertid opstå en mere systematisk afvigelse i boligprisudviklingen, hvis forventningerne til fremtidige boligpriser stiger. Højere boligpriser i fremtiden betyder, at det bliver relativt billigere at eje en bolig, da boligprisudviklingen kan kompensere for de løbende udgifter, der følger med at eje en bolig. Potentielle boligkøbere kan dermed være villige til at betale en højere pris i dag, enten i håb om en kapitalgevinst eller grundet frygten for ikke at have råd til at købe en bolig i fremtiden. Samtidig kan eksisterende boligejere, der overvejer at forlade boligmarkedet, flytte til andre områder eller købe mindre, blive tilbøjelige til at udskyde salget, hvilket svarer til højere boligefterspørgsel. Samlet set får forventningen om fremtidige boligprisstigninger derfor boligpriserne til at stige, hvilket i værste fald kan blive selvforstærkende og føre til endnu højere boligprisforventninger. En sådan udvikling kan fortsætte i en rum tid, men vil på et tidspunkt ophøre, når der ikke længere er nok, der tror på den. Enten fordi priserne er kommet så højt op, at ejere vil realisere gevinsten, eller fordi et skift i en eller flere af de fundamentale faktorer trækker tilstrækkeligt i den modsatte retning, fx i forbindelse med et konjunkturtilbageslag.

Når boligprisudviklingen er drevet af selvopfyldende forventninger, der ikke afspejler udviklingen i fundamentale faktorer, så vil boligpriserne på et tidspunkt skulle tilpasses det fundamentale niveau, hvilket kan resultere i væsentlige boligprisfald. I årene op til finanskrisen udviklede boligpriserne i mange lande sig i tråd med selvopfyldende forventninger.¹³ I Danmark førte det til, at boligpriserne steg med op mod 40 pct. år-til-år. Mange faktorer bidrog til udviklingen, og i samtiden kunne udviklingen bl.a. forklares med tidligere års finansielle liberalisering i form af udbredelsen af afdragsfrie og variabelt forrentede lån samt en fastfrysning af boligskatten, der ikke længere stabiliserede udviklingen.¹⁴ Konjunkturomslaget – samt i Danmarks tilfælde stigende renter – tog luften ud af forventningerne, hvilket førte til markante boligprisfald.

Forventningerne til boligprisudviklingen uændret det seneste år

Når boligpriserne stiger meget, så er det naturligt at spørge om, boligprisudviklingen kan være drevet af forventninger. Trods stigende boligpriser er husholdningernes forventninger til boligprisudviklingen ikke væsentligt forøgede. Det ses i svarene fra Nationalbankens forventningsundersøgelse, der spørger ind til husholdningernes opfattede og forventede boligprisstigninger.¹⁵ For landet som helhed ligger husholdningernes opfattelse af, hvor meget boligpriserne er steget det seneste år i tråd med, hvor meget boligpriserne rent faktisk er steget, se figur 19. Samtidig er forventningen blandt husholdningerne, at boligpriserne det kommende år vil stige med lidt mindre end den faktiske udvikling i dag. Det har været tilfældet siden oktober 2024, hvor dataindsamlingen startede, og siden da er både boligpriserne og opfattelserne heraf steget en smule, mens forventningerne er steget i et meget begrænset omfang.

Udviklingen er lidt anderledes for Region Hovedstaden, men konklusionen forbliver den samme.¹⁶ På trods af højere stigningstakter i hovedstaden end på landsplan, som har løftet husholdningernes opfattelse af boligprisudviklingen med omkring 2 procentpoint, så har der været en meget begrænset stigning i deres forventning til det kommende års boligprisstigninger, se figur 20. Det peger isoleret set i retning af, at der ikke aktuelt skulle være en selvforstærkende boligprisudvikling i gang i Region Hovedstaden under et.

Stigende vægt på boligprisforventninger i førstegangskøbernes boligovervejelser

Ifølge en forventningsundersøgelse fra Boligøkonomisk Videnscenter har husholdningernes primære årsager til at overveje deres første boligkøb været et behov for mere plads eller et ønske om at ”være herre i eget hus”. I den seneste periode, hvor boligpriserne også er steget betydeligt, har der dog også været en stigende vægt på forventninger om kapitalgevinster og frygt for boligprisstigninger, når det kommer til at pege på årsagerne bag boligovervejelser, se figur 21. Da boligprisstigningerne historisk har været højere end de gennemsnitlige indkomststigninger – hvilket også forventes i Nationalbankens seneste prognose for de kommende år – er det ikke unaturligt. Stigningen indebærer dog en risiko for at det kan påvirke boligprisudviklingen idet de potentielle førstegangskøbere også handler på baggrund af forventningerne. Data foreligger kun på landsplan, og det kan ikke afvises, at tendensen er større i områder, hvor boligpriserne er steget mest, fx København.

Boligpriserne spredes ud over landet

Boligpriserne er i dag højest i og omkring København og dernæst de største byer, se figur 22. Der er desuden en tendens til, at priserne stiger først og mest i de største byer, særligt København, mens stigninger indtræffer senere og i mindre omfang i resten af landet.¹⁷ Jo længere væk fra hovedstaden en bolig er placeret, desto længere tid går der, inden afsmitningen sker, og effekten er mindre.¹⁸ Siden 2019 – før det store efterspørgselsstød i forbindelse med coronapandemien – er boligpriserne steget mest i og omkring hovedstaden og gradvist mindre længere væk fra de større byer, se figur 23. Den udvikling kan være i overensstemmelse med førnævnte spredning. Der kan imidlertid være flere årsager til denne udvikling, fx forskelle i trægheden i pristilpasningen eller forskydninger i konjunkturcyklen på tværs af by og land. Men samtidig er boligpriserne i forskellige områder forbundne via en substitutionseffekt; hvis det bliver dyrere at købe bolig og bo i ét område, så kan der alt andet lige være en tendens til, at nogle vil ønske at flytte til et andet område, som ikke er blevet tilsvarende dyrere. Det fører til en geografisk spredning i boligprisudviklingen kaldet bølgeeffekten.

I normale tider, hvor der kan være geografiske forskelle i udviklingen i boligefterspørgslen, har den geografiske spredning en stabiliserende effekt på prisudviklingen, da efterspørgslen fordeles på et større område.¹⁹ Det gælder så længe, at boligefterspørgslen ikke er drevet af høje forventninger, da spredning af selvforstærkende forventninger har potentialet til at udfordre den økonomiske stabilitet.

I årene op til finanskrisen, hvor boligpriserne bl.a. var præget af forventninger, var der fx en udflytning fra hovedstaden til det meste af Sjælland, hvormed den forventningsprægede prisudvikling spredte sig til større dele af landet.²⁰ Det bidrog til et geografisk bredt funderet fald i boligpriserne under finanskrisen, dog særligt på Sjælland og omkring hovedstaden, hvor afsmitningen havde været kraftigst, se figur 24. I dele af landet forblev boligpriserne under niveauet fra før finanskrisen helt indtil 2022, hvor faktorer relateret til coronapandemien løftede boligefterspørgslen markant.²¹

Når boligpriserne stiger, så følger det naturligt, at dem, som ejer boligerne, både bliver og føler sig mere økonomisk velstillede. Gradvise boligprisstigninger er dermed med til at øge robustheden i økonomien. Boligprisstigningerne øger friværdien i boligen, og friværdi kan i et vist omfang belånes eller realiseres ved et salg af huset. Det betyder, at efterspørgslen efter andre varer og serviceydelser også vil kunne stige. Overordnet omsættes omkring 3-5 pct. af en boligprisstigning til forbrug inden for et år, hvilket især er drevet af yngre boligejere med relativt høj belåningsgrad.²² Ydermere kan boligprisstigninger sætte gang i byggeriet, da afkastet ved at investere i nye boliger alt andet lige stiger. Der er dermed en direkte sammenhæng mellem boligmarkedet og den reale økonomi, og denne omveksling af boligformue til forbrug og investeringer skal gerne ske i et tempo, der er afstemt med økonomiens strukturelle udvikling.

Udviklingen på boligmarkedet har imidlertid været omskiftelig og har skubbet til konjunkturerne over de seneste årtier. Det gælder ikke mindst med boligboblen i årene op til finanskrisen. Her medførte udviklingen i boligpriserne en kraftig vækst i husholdningernes gældsætning og i det private forbrug, da det fx var blandt boligejerne, at forbruget for alvor oversteg indkomsten.²³ Dengang var det især de mest optimistiske husholdninger, som blev mere tilbøjelige til at investere i bolig, og samtidig var de i større omfang tilbøjelige til at lånefinansiere købet.²⁴ Det pressede på konjunkturerne, og det bidrog således til opbygningen af store ubalancer i dansk økonomi, som forstærkede tilbageslaget, da finanskrisen ramte i 2008.

Fald i boligpriserne kan også have store konsekvenser for den enkelte boligejer. Hvis friværdien er blevet belånt mere, end hvad boligen efterfølgende viser sig at være værd, risikerer boligejerne at blive teknisk insolvente. Som boligejer – og særligt som førstegangskøber uden mulighed for at lave en større udbetaling – har det altid været en risiko, som måtte tages. Det er en risiko for den enkelte boligejer, men materialiserer den risiko sig for mange boligejere på samme tid, kan det udfordre stabiliteten hos kreditinstitutterne og dermed resultere i et mere generelt samfundsproblem.

Indtil videre er boligprisstigningerne kun høje i og omkring København. Og der ses ikke på landsplan tegn på, at boligprisudviklingen har sat et nævneværdigt præg på optimismen omkring dansk økonomi. Tværtimod har husholdningerne nærmest aldrig tidligere været så pessimistiske om udsigterne for egen økonomi, som de er i dag, se figur 25. Ligeledes er forventninger til dansk økonomi som helhed lave, om end forventningerne hertil oftere når relativt lave niveauer. Den samme pessimisme genfindes i, hvor stor andel husholdningerne forbruger af deres indkomst, den såkaldte forbrugskvote. De seneste 50 år har forbrugskvoten ikke været lavere end i dag, se figur 26. Desuden har den reale kreditvækst været meget lav i mange år, når det kommer til boliggæld, samtidig med at væksten i anden gæld styrtdykkede i forbindelse med pandemien, og siden da har ligget nogenlunde fladt.

Trods stigende boligpriser er kreditvæksten fortsat moderat i København

Stigende boligpriser kan føre til kreditvækst i form af eksisterende boligejere, der optager nye lån i friværdien, og boligkøbere, der typisk optager mere gæld, end den tidligere ejer har haft. I de senere år har kreditvæksten dog primært været drevet af øget låntagning i forbindelse med boligkøb.²⁵ Det seneste år har der været en sammenhæng mellem boligprisvækst og kreditvækst, når der ses på tværs af kommuner, se figur 27. Kommuner i hovedstadsområdet – især København – hvor boligprisstigningerne har været størst, har også oplevet en kreditvækst, der er lidt højere end den gennemsnitlige vækstrate. Der er imidlertid ingen kommune, hvor kreditvæksten overstiger indkomstvæksten på landsplan, og når boligpriserne desuden er steget med op mod 20 pct. i København det seneste år, så er kreditvæksten i sig selv ikke alarmerende.

Det seneste år har udviklingen i optimisme, forbrug og kreditvækst på landsplan været langt fra den bekymrende karakter, som høje boligprisstigninger tidligere har ført med sig. Men hvis boligprisudviklingen skulle fortsætte i samme tempo i og omkring København og potentielt sprede sig til større dele af landet, så er der potentiale for en kraftig og hurtigt voksende kredit- og forbrugsvækst.

Der er flere grunde til, at udviklingen hurtigt kan tage fart. For det første kan skift fra pessimisme til optimisme om fremtiden i en situation, hvor der er betydelige friværdier, føre til væsentlig kredit- og forbrugsvækst. For det andet kan renteudsving forstærke kredit- og forbrugsvæksten hos boligejerne. Den relativt store udbredelse af fastforrentede lån i Danmark forsikrer låntagerne mod en ugunstig renteudvikling. Samtidig betyder udbredelsen af fastforrentede lån, at mange boligejere typisk omlægger realkreditlån på samme tid, når renterne enten stiger eller falder. Det er tidligere set, hvor friværdier delvist er blevet omsat til forbrug, når boligejerne har foretaget en låneomlægning, da de samtidig har foretaget tillægsbelåning med pant i boligen.²⁶ Kreditvæksten kan derfor komme pludseligt, når renterne ændrer sig, særligt efter perioder med opadgående boligpriser. Der er typisk en overtagelsesperiode forbundet med en bolighandel, og det tager dermed tid, fra købsaftalen på boligen underskrives, til gælden optages. Dermed er der en vis usikkerhed om den seneste udvikling i 2025.

Boligkøberne har mere moderat gældsætning end tidligere

Gældsfaktoren hos boligkøberne, som angiver forholdet mellem den samlede gæld i husstanden og husstandens samlede indkomst, har for landet som helhed været stabil siden finanskrisen, se figur 28. Også i hovedstadskommunerne, hvor priserne er steget mest, har gældsfaktoren ligget på et moderat niveau – om end højere end i andre områder. En høj gældsfaktor betyder alt andet lige, at boligkøberne er mere følsomme over for negative stød, som fx rentestigninger, ledighed eller faldende boligpriser. Hvis mange boligejere har en høj gældsfaktor, kan det udgøre en risiko for tab på udlånene blandt långiverne og i yderste tilfælde påvirke den finansielle stabilitet. Risikoen for den finansielle stabilitet kan materialisere sig, hvis negative stød medfører, at mange boligejere får problemer med at betale deres lån på samme tid.

Zoomes der ind på boligkøbere med høj gæld – her opgjort som dem med de 10 pct. højeste gældsfaktorer – er billedet omtrent det samme, se figur 29. Her fremgår det endnu tydeligere, at gældsfaktoren har været stabil i hele landet – også i hovedstaden – på trods af vedvarende boligprisstigninger. Tilmed har renteniveauet været lavt i årene efter finanskrisen. Det bidrager isoleret set til øget låntagning og højere gældsfaktor, idet boligudgifterne reduceres, når renterne falder, men gældsfaktoren har dog samlet set forholdt sig på et moderat niveau – selv for de boligejere, der gældsætter sig mest. Det afspejles også i boligbyrden, jf. tidligere afsnit.

Boligkøberne er blevet mere robuste siden finanskrisen

Boligefterspørgslen påvirkes direkte af boligkøbernes finansieringsmuligheder, og i kølvandet på finanskrisen er der implementeret en række tiltag med henblik på at indhegne konsekvenser af fremtidige stød til økonomien, fx boligprisfald, rentestigninger eller ledighed. En del af tiltagene er implementeret med et formål om forbrugerbeskyttelse, men tiltagene har samtidig bidraget til en styrkelse af den finansielle stabilitet. Tiltagene er bl.a. implementeret som låntagerrettede tiltag, der er indført i Ledelsesbekendtgørelsen og i Bekendtgørelsen for god skik for boligkredit, herefter lånereglerne.²⁷ Der er tale om tiltag, der tager afsæt i den enkelte låntagers finansielle forhold såsom belåningsgrad, gældsfaktor og rådighedsbeløb ved at introducere nogle vejledende retningslinjer i form af grænseværdier. Formålet med disse er at beskytte boligejerne mod at påtage sig for store risici. Det gør sig særligt gældende i perioder med høj indkomstfremgang og lave renter, hvor der er risiko for fartblindhed, der fører til for høj gældsætning eller renteeksponering.²⁸ Det vil komme boligejerne til gode, at de kan modstå stigende renter eller faldende boligpriser, men det vil også bidrage til en mere robust økonomi, når det finansielle system bedre kan modstå store stød.  

Siden finanskrisen har der været et fald i andelen af lån til boligkøb, som ligger uden for grænseværdierne, se figur 30. Det er et udtryk for, at boligkøberne er blevet mere økonomisk robuste. Udviklingen skal ses i lyset af implementeringen af lånereglerne, men kan også være udtryk for en adfærdsændring hos boligkøberne og långiverne. Det gælder også for den moderate udvikling i gældsfaktoren, jf. forrige afsnit.

Når der, også efter indførslen af lånereglerne, bliver bevilget lån udover grænserne, så er det ikke nødvendigvis et udtryk for, at kreditinstitutterne bryder med reglerne. Lånereglerne giver institutterne mulighed for at fravige reglerne baseret på en individuel vurdering af den enkelte kunde. Dette kan fx være, hvis kunden står over for en kendt indkomstfremgang eller af andre grunde ikke udgør en relevant risiko.²⁹

Faldende belåningsgrader skal bl.a. ses i lyset af udbetalingskravet

Siden 2015 har et udbetalingskrav på 5 pct. været gældende i Danmark, og belåningsgraden for handlede boliger har siden været faldende, se figur 31. Belåningsgraderne i 2024 adskiller sig dermed fra niveauerne i årene op til finanskrisen – både for landet som helhed og i hovedstaden. For hovedstaden kan retningslinjerne i Ledelsesbekendtgørelsen (Vækstvejledningen) vedrørende krav om positiv formue³⁰ desuden have medvirket til at reducere belåningsgraderne.

Efter indførslen af udbetalingskravet låner boligkøberne generelt en mindre andel af boligens værdi, når de køber bolig. Op til finanskrisen blev der bevilget mange lån med en samlet belåning på mere end boligens værdi, se figur 32. De senere år ses der en større tendens til, at mange boligkøbere placerer sig omkring det aktuelle udbetalingskrav ved boligkøb, dvs. med belåningsgrad på 95 pct.³¹ Derudover ses der også en større koncentration omkring en belåningsgrad på 80 pct. samt – om end mindre – omkring 60 pct. Det afspejler bl.a. den maksimale belåningsgrænse med realkreditlån, samt at de 60 pct. belåning sammen med en gældsfaktor over 4 er grænseværdier i lånereglerne, som i udgangspunktet afgør, om boligkøberen har fuld valgfrihed blandt alle låntyper. Desuden bliver bidragssatserne på realkreditlån mindre omkring en belåningsgrad på 60 pct.